Есть такая идиома в отношении повторяющегося события — история развивается по спирали.

Если взглянуть глубже, можно заметить, что не только история склонна к повторению, но и проблемы, подходы к их решениям также бывают весьма сходными.

Исторический опыт

Бурные 20-е прошлого столетия – это годы первых прорывных планов индустриализации экономики Советской России, которые вызвали потребность развития гигантского промышленного строительства. Это повлекло концентрацию огромного числа трудовых ресурсов. Как следствие, нужно было так же быстро решать вопрос о создании соответствующих условий проживания и жизнедеятельности граждан, вовлеченных в процессы развития страны на местах, обеспечения энергоресурсами рабочих поселков.

Именно в эти годы были предприняты первые попытки строительства массового жилья для рабочих в СССР. Темпы строительства в 1920–1928 годах составляли тогда 22,6 млн кв. м в год.

Объективности ради надо отметить, что СССР не досталась в наследство от Российской империи могучая строительная промышленность, производящая в нужных объемах строительные материалы: цемент, кирпич и металл. Объемы всего были ограничены, а потому, когда появилась необходимость проводить форсированную индустриализацию, пришлось пожертвовать жилищным строительством в пользу промышленного. Помните стихи пролетарского поэта В. Маяковского: «Через четыре года здесь будет город-сад»?

Следующая мощная волна массовой застройки жилья, получившая свое начало в 1955 году, была вызвана катастрофическими последствиями Великой Отечественной войны – по официальным данным, на советской территории было разрушено 1710 городов и поселков городского типа и более 70 000 сел и деревень. Динамика восстановления жилищного фонда в тот период впечатляет: если в 1954 году в строй вводилось порядка 20 млн кв. м жилья, то в 1956 году эта цифра возросла до более чем 36 млн кв. м.

Именно тогда началась история панельной «хрущевки» – 31 июля 1955 года ЦК КПСС и Совет министров СССР приняли Постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», давшее старт эпохе массовой застройки. Этот документ на долгие годы определил стиль советского домостроения и представление граждан о домашнем комфорте. Тогда же вышло Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве» – последствия этого документа мы до сих пор ощущаем.

Надо ли объяснять, что людям, измученным суровым бытом и мытарствами в коммуналках и бараках, было не до излишеств, не до красоты фасадов и придомовых палисадников. Уж тем более не шло речи об энергоэффективности вводимого жилья.

Истерзанная войной экономика страны была вынуждена экономить буквально на каждом гвозде и кирпиче.

Амбициозная задача

Сегодня законы развития экономики и прогресса выходят на новый виток. Правительством РФ приняты федеральные программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Другими словами, те миллионы квадратных метров, которые в 1930–60-е годы казались пределом счастливого быта и верхом технического прогресса, необходимо заменить современным жильем, отвечающим соответствующим требованиям технической и технологической оснащенности.

Очевидно, что масштаб поставленной задачи сравним с той, что стояла перед страной в первой половине и середине прошлого века. 1 октября 2018 года стартовал национальный проект «Жилье и городская среда», рассчитанный на 6 лет. Объем средств федеральной поддержки, направленных правительством на реализацию данного проекта, составил более 600 млрд рублей. В результате к 2024 году планируется ежегодно строить 120 млн кв. м жилья, 5 млн семей смогут улучшить свои жилищные условия за счет расселения из аварийного фонда.

Логично, что в процесс реализации данного проекта должны быть вовлечены структуры, уже имеющие опыт решения подобных задач. Более того, так как речь идет об обеспечении социального благополучия граждан, профессиональном и рачительном распределении средств федерального бюджета, данные организации должны иметь положительную репутацию. То есть вопросов к выбору исполнителей не должно быть ни у граждан, ни у федеральных и региональных властей.

28 ноября 2018 года президентом Российской Федерации был подписан Федеральный закон №436-ФЗ, в рамках действия которого задача по обеспечению устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда была возложена на государственную корпорацию – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Деятельность Фонда с 2007 года характеризуется успешным выполнением таких федеральных программ, как переселение граждан из аварийного жилищного фонда, поддержка капитального ремонта, модернизация систем коммунальной инфраструктуры. Не случайно в качестве одного из институтов в реализации национального проекта принимает участие Фонд.

Фонду предстоит переселить 666,7 тыс. человек до конца 2025 года. Из федерального бюджета через Фонд за этот период будет направлено 431,9 млрд рублей, регионы добавят еще 75,2 млрд рублей, расселяемая площадь составит 11,9 млн кв. м. Времени на раскачку нет – до конца 2019 года надо успеть расселить не менее 8,2 тыс. человек из 147 тыс. кв. м жилья.

Конфликт двух направлений

Казалось бы, средства выделены, объемы поставленной задачи ясны, регионы заинтересованы включиться в исполнение проекта. А самое главное, опыт есть. Но, как говорится, есть нюансы. В прежние годы новейшей истории перед застройщиками стояла задача любой ценой достичь определенных объемов жилья (тут уж было не до высоких стандартов качества), и здесь спасали типовые серии домов с утвержденной этажностью, площадями и планировками квартир. Сегодня рамки Жилищного кодекса Российской Федерации многократно усложняют задачу (напомним, речь идет о расселении граждан из аварийного жилья).

Переселяемый гражданин не может получить квартиру менее нормы жилой площади, установленной законом, но и не более той, которой он владел в ранее занимаемом жилье. То есть «квартирография» в каждом отдельном случае не может быть типовой, и местным властям приходится решать ребусы, как совместить целый набор условий: соблюсти законность при предоставлении жилплощади гражданам, планировку строительства, энергоснабжение дома и т.д. При этом еще нужно уместиться в норматив стоимости квадратного метра жилья – на второе полугодие 2019 года его величина составляет в среднем 42 147 рублей.

В настоящее время официальный норматив стоимости одного квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Данный показатель представляет собой методику расчета среднерыночной стоимости 1 кв. м жилого помещения. Сама норма рассчитывается каждые полгода, а средняя рыночная стоимость по регионам пересчитывается раз в квартал.

Показатель среднерыночной стоимости используется для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. Кроме того, эти значения принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета.

Если говорить о таких важных характеристиках современных многоквартирных домов, как энергетическая эффективность и энергосбережение, то фактически существующая методика расчета стоимости квадратного метра капитального строительства не позволяет в полной мере говорить о широком внедрении и применении современных технологий и материалов и, соответственно, достижении высоких стандартов качества жилья.

Следовательно, затраты на улучшение характеристик объектов по показателям снижения затрат потребления энергоресурсов, в том числе и внедрение технологий использования возобновляемых источников энергии (ВИЭ), там, где это технологически и экономически оправдано, сегодня ложатся на региональные и муниципальные бюджеты.

Таким образом, в сфере федеральных программ строительства жилья наблюдается конфликт двух направлений государственной политики в сфере создания объектов капстроительства с привлечением бюджетных средств: минимизация капитальных затрат и повышение энергоэффективности с применением современных технологий и материалов. Это объективно ведет к удорожанию строительства (цифра может составлять 7–12%).

На практике данный конфликт разрешается с переходом на методику оценки проектов по затратам «жизненного цикла». Основной принцип, на котором базируется методика, – уменьшение совокупной стоимости владения зданием за счет обоснованного увеличения единовременных затрат на стадии проектирования и строительства на применение энергоэффективных и энергосберегающих технологий. В результате на стадии эксплуатации здания существенно сокращаются операционные расходы.

Вопросы энергоэффективности и энергосбережения, которые структурно заложены в элементах национального проекта «Жилье и городская среда», должны учитываться и просчитываться на каждой стадии, включая расходы на выполнение строительно-монтажных работ, последующие обслуживание, эксплуатацию в течение срока их службы, ремонт и утилизацию объекта.

Какие дома нам нужны?

Встает вопрос: если с энергоэффективностью все так сложно и накладно, может, и не стоит экспериментировать? Может быть, возводить жилье по традиционным технологиям, а многоквартирные дома, оборудованные сложной электроникой, современной инженерией и энергосберегающими материалами, пусть строят коммерсанты в качестве некоего штучного эксклюзива? Чтобы ответить на эти вопросы, необходимо понять, что же дает широкое применение энергоэффективных технологий при строительстве жилья.

С 2010 года, в рамках программ переселения граждан из аварийного жилья, Фонд ЖКХ активно поддерживал строительство энергоэффективных домов. За это время по новым технологиям построено 154 МКД в 37 субъектах Российской Федерации. В среднем экономия затрат на эксплуатацию таких домов (а значит, и на оплату жилищно-коммунальных услуг) составляет порядка 28%. А в домах, где используются возобновляемые источники энергии – в частности, геотермальные или воздушные тепловые насосы, солнечные коллекторы, экономия при грамотной эксплуатации достигает 40%. Поскольку по программе переселения граждан из аварийного жилья переселяются в основном семьи с ограниченной платежеспособностью, пользующиеся субсидиями на оплату жилищно-коммунальных услуг, то снижение платежа граждан позволяет экономить бюджетные средства на предоставление льгот при оплате услуг ЖКХ.

Расчеты экономического эффекта при эксплуатации этих домов позволили построить прогноз, что при широком внедрении энергоэффективного строительства экономическая эффективность ежегодно составит порядка 4,6 млн Гкал, что соответствует 11,5 млрд рублей. Это сопоставимо с потреблением ресурсов 13 млн кв. м жилья (соответствует параметрам г. Оренбурга). Впечатляет?

А вот еще интересные цифры: в рамках модернизации коммунальной инфраструктуры на примере 23 инвестиционных проектов в сфере теплоснабжения, реализуемых при поддержке Фонда ЖКХ, прогнозная экономия составит 386,9 млн Гкал, или 967,25 млрд рублей, что сопоставимо с энергопотреблением Центрального федерального округа в целом.

Более того, аналитические исследования результатов проекта по оказанию финансовой поддержки проведения капитального ремонта за счет средств Фонда, предоставленной восьми субъектам Российской Федерации на общую сумму 48,68 млн рублей в рамках действия Постановления Правительства РФ от 17.01.2017 №18, показали: по итогам 2017 года капитальный ремонт с проведением энергоэффективных мероприятий проведен на общую сумму 97,27 млн рублей в 71 многоквартирных домах общей площадью 603,92 тыс. кв. м, в которых проживают 21 тыс. человек. Годовая экономия жителей на оплату коммунальных ресурсов в результате такого ремонта составила в среднем более 22%. При повышении энергоэффективности в рамках капитального ремонта потенциал совокупной ежегодной экономии топлива составил 772 тыс. тонн условного топлива, а прогнозная экономическая эффективность – 13 млрд руб., что сопоставимо с 15,5 млн кв. м жилья или 636 тыс. проживающих в нем человек (население такого города, как Барнаул).

Анализ показывает, что и в случае развития программы строительства арендного жилья (по сути, этот механизм – важный инструмент привлечения частных инвестиций в сферу ЖКХ) возврат средств инвестора в энергоэффективном доме происходит существенно раньше, чем в стандартном – за счет перераспределения общего платежа в пользу арендного ввиду сокращения затрат на коммунальную услугу. Очевидно, что все эти доводы необходимо учесть при разработке постоянно действующего механизма расселения аварийного жилья.

Если мы ратуем за повышение качества строительства, применение новейших технологий и материалов в строительстве, то надо принять за аксиому то, что каждый дом, построенный при поддержке федеральных средств, должен быть экономически оправдан и эффективен в отношении ресурсосбережения. Энергия есть материальный ресурс. Следовательно, умение управлять эффективностью использования энергоресурсов, процессом их сбережения в любой отрасли экономики является залогом успешного долгосрочного развития региона и страны в целом.

Развитие без рачительного, рационального использования природных и энергетических ресурсов – это дорога в тупик: экологический, социальный, финансовый.

Журнал «Вокруг ЖЭКа»