СРО НП «МАЭ» — СРО-Э-150
В последнее время на разных площадках и в разном контексте участились обсуждения темы энергоэффективности и энергосбережения в многоквартирных домах. Вопрос рассматривается под разными углами: от классического энергосервиса до энергоэффективного капремонта.
Эти две темы близки по цели, но различны в реализации. Поэтому и разбирать их надо отдельно. В данном случае мы постараемся разобраться в вопросе применимости механизмов энергосервиса для МКД в текущем правовом поле. К сожалению, несмотря на многочисленные обсуждения, до настоящего момента сами энергосервисные контракты (ЭСК) так и не стали массовым явлением на таких объектах, как МКД. И на то есть свои причины. Слишком уж много рисков оставляет на стороне инвестора открытость ряда вопросов в текущем правовом поле.
Давайте их рассмотрим — Руководитель секции Научно-экспертного совета при Рабочей группе Совета Федерации по мониторингу реализации законодательства в области энергетики, энергосбережения и повышения энергетической эффективности — Вячеслав Филимонович Ляшук.
Какое количество голосов от общего числа собственников достаточно для принятия решения о заключении ЭСК?
Пункт 4 статьи 19 ФЗ-261 «Об энергосбережении» говорит о возможности заключения ЭСК только при наличии в письменной форме согласия каждого собственника помещения в МКД. Очевидно, что на практике это не очень реализуемо. Да, есть разъяснение Минстроя России, в котором указано, что письменное согласие 100% собственников необходимо только если в рамках ЭСК предполагается вмешательство в инженерные коммуникации, находящиеся в помещениях собственников. Существует и другое разъяснение Минстроя, согласно которому решение о заключении ЭСК на общедомовые нужды может быть принято простым большинством от общего числа присутствующих на собрании. В этом письме также указывается, что п. 4 статьи 19 в принципе не регламентирует порядок заключения ЭСК в МКД, а имеет в виду необходимость для управляющей компании заручиться письменными согласиями собственников в случае необходимости доступа к помещениям МКД в рамках исполнения ЭСК.
При этом Письмо с разъяснением не является нормативно-правовым актом. А как будет трактовать п. 4 статьи 19 суд (если и когда до этого дойдет) – большой вопрос. И ответить на него любому инвестору хотелось бы, что называется, «на берегу», до входа в проект.
Да, есть смельчаки, которые нашли для себя «золотую середину» в принятии решения о заключении ЭСК большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД. Логика тут следующая: в ФЗ-185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» планируемые в рамках ЭСК работы отнесены к видам работ по капремонту. При этом статьи 44 и 46 ЖК РФ говорят о том, что решение о капремонте может быть принято двумя третями голосов. На довод о том, что, хотя виды работ и те же, но ЭСК – все-таки не капремонт, и такая аргументация в случае судебного спора вряд ли поможет защитить позиции инвестора, чаще всего можно услышать: «Собрать согласие 100% собственников – нереально, 50%+1 – маловато (нижний порог по ЖК РФ, он же указан в разъяснении Минстроя как достаточный для ЭСК), две трети – золотая середина». Это действительно смельчаки, создающие рынок. Они не словами, а реальными действиями заставляют рынок искать ответы на спорные вопросы, становясь главным инструментом этого процесса. По сути, именно они и формируют рынок энергосервиса.
Есть ли юридически обоснованный механизм возврата инвестиций ЭСКО?
С одной стороны, в пп. 38.3 и 38.4 в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» указано, что решение принимается на общем собрании собственников помещений и должно содержать цену ЭСК и порядок ее оплаты. При этом платежи по ЭСК на общедомовые нужды осуществляются отдельно от платы за коммунальные услуги и платы за содержание жилого помещения. И в Приказе Минстроя России от 08.09.2015 № 644/пр указано, что в текст ЭСК на МКД может быть включено условие о включении информации об оплате в сторону энергосервисной компании (ЭСКО) в платежный документ, выставляемый для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Кроме того, из общего смысла гражданского законодательства следует возможность определения порядка расчетов по ЭСК сторонами контракта. То есть на общем собрании собственников под протокол принимается решение о включении в единый платежный документ (ЕПД) строчки «энергосервис».
Но, с другой стороны, ни в ЖК РФ, ни в примерной форме платежного документа, утвержденной Приказом Минрегиона № 454, ни в требованиях к содержанию примерной формы платежного документа, определенных № 354-ПП «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» не предусмотрена возможность внесения в выставляемый потребителям платежный документ платы по ЭСК. Это также оставляет пространство для споров.
Что делать с платежами льготных категорий граждан?
Очевидно, что для льготных категорий граждан после заключения ЭСК платеж по ЕПД не должен возрасти. Компенсация затрат на платеж в сторону ЭСКО льготным категориям граждан в данный момент не предусмотрена. То есть, говоря простым языком, уменьшение платежа за тепло за счет экономии, например, на 40% приведет к уменьшению субсидии ровно в той же пропорции. Но при этом появится новый платеж «энергосервис», субсидия на который сейчас не предусмотрена. То есть суммарный платеж для такого собственника возрастет, что недопустимо. Естественно, во избежание такой ситуации, при формировании финмодели по каждому объекту ЭСКО сразу учитывает, что платежей от льготников она получать не будет. Таким образом, чем больше льготников в МКД, тем больше выпадающих доходов будет у ЭСКО. При отборе объектов потенциальный инвестор будет учитывать, покроют ли платежи по ЭСК от остальных жильцов его расходы (с учетом нормы рентабельности) за приемлемый для ЭСКО срок. То есть, чем больше льготников в доме, тем меньше шансов привлечь инвестора для реализации ЭСК. Хотя, по логике, именно на этих домах необходимо уменьшать затраты на энергоресурсы в первую очередь: ведь это уменьшит не только нагрузку на жильцов, но и на бюджет в части субсидий. Да, в период действия ЭСК это будет ощущаться не так сильно, но по его окончании, когда платежи в сторону инвестора прекратятся, экономия станет весомой.
Что делать с неплательщиками?
Статистика Минстроя говорит о собираемости платежей на уровне 96%. При этом есть исследования, которые говорят о том, что долги граждан по ЖКХ доходят до 22%. Реальную картину может показать только практика. И на сегодняшний день она складывается таким образом, что с учетом льготников и неплательщиков суммарные выпадающие доходы по ЭСК на МКД доходят до 30%. Да, все это можно прикинуть до заключения ЭСК и заложить в финмодель. Но далеко не на каждом объекте возникающая экономия сможет перекрыть отсутствие платежей в сторону инвестора. По крайней мере, в рамках ставших привычными сроков ЭСК. Это явно уменьшит выборку объектов, в которые ЭСКО готовы будут инвестировать.
С кем заключать ЭСК на МКД?
Статья 12 № 261-ФЗ прямо обязывает лиц, ответственных за содержание МКД, проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности. То есть УК обязана проводить такие мероприятия в интересах собственников. И ЭСК – это просто один из механизмов реализации и оплаты таких мероприятий. То есть УК может и сама заключать ЭСК, без согласования с собственниками. Для собственников в данном случае, пожалуй, будет важно только одно – уменьшение суммарного платежа (с учетом появления новой строчки «энергосервис»).
При этом, ситуация с УК в качестве заказчика по ЭСК несет риск для инвестора: расторжение договора управления до окончания ЭСК может привести к невозврату вложенных средств. Поэтому, пожалуй, наиболее безопасным будет заключение контракта УК от имени собственников. Для этого необходимо провести внеочередное общее собрание собственников и зафиксировать решения о заключении ЭСК и наделении УК правом заключить его от имени собственников.
В настоящий момент Минстроем России подготовлен законопроект, вносящий изменения в ряд действующих нормативно-правовых актов, которые позволят урегулировать все описанные выше коллизии и снять риски. Это послужит дополнительным драйвером не только для увеличения числа ЭСК в МКД, но и развития рынка энергосервиса в целом.
